Анализ состояния и прогноз развития рынков недвижимости (любых сегментов) – это эффективный инструмент инвестиционного анализа и планирования, основной целью которого является прогноз изменений в отдельных сегментах рынка, так и в целом. Прогноз развития рынков недвижимости дает представление о том, что будет с рынком недвижимости в будущем. В результате этого исследования можно понять, верное ли инвестиционное решение принято, и насколько эффективно вложение средств.  

Анализ состояния и прогноз развития рынков недвижимости дает ответы на следующие вопросы: 

• В каком сегменте рынка существуют незанятые ниши, и будут ли они сохранены в дальнейшем?

• Каков уровень конкуренции в том или ином сегменте?

• Какие объекты приоритетны в строительстве?

• Какова наиболее вероятная стоимость реализации объектов в будущем?

• Какова рентабельность проекта?

• Какие риски существуют? Как их можно уменьшить их?

Ситуация на рынке очень динамична, поэтому при анализе состояния и прогнозе развития внимание уделяется только основным показателям. Исследование также содержит в себе изучение деятельности конкурентов с выявлением их сильных и слабых сторон, а также характеристику общего уровня конкуренции в определенных сегментах рынка. Важным является и анализ существующих рисков и способов их уменьшения.  

Анализ состояния и прогноз развития рынка недвижимости включает в себя: 

• Анализ экономических, социально-политических и демографических показателей региона;

• Общая характеристика рынка недвижимости конкретного региона;

• Состояние отдельных сегментов рынка недвижимости (рынок офисных, жилых помещений, торговых площадей и т.д.);

• Анализ конкурентов и общего уровня цен;

• Прогноз развития рынка (прогноз состояния спроса и предложения, движения цен, конкурентной среды).

В заключении исследования содержатся выводы, которые отражают рекомендации специалистов нашей компании по выбору сегмента для проекта, рекомендации по типу проекта в рамках работы с сегментом, рекомендации по функциональному назначению, финансовой и маркетинговой стратегии осуществления инвестиционных планов. Также специалисты делают прогноз изменений рынка в целом и его отдельных сегментов.  

Анализ состояния и прогноз развития рынка недвижимости является одним из направлений деятельности нашей компании. Сочетание реальной и полномасштабной оценочной деятельности с проведением исследований рынка недвижимости позволяют в итоге предоставлять нашим клиентам достоверные данные с минимальными отклонениями при прогнозировании. Работая с нами, вы заставляете информацию более эффективно работать на свой бизнес.  

Нюансы и тонкости анализа состояния и прогноза развития рынков недвижимости  

Главной проблемой рынка недвижимости является его закрытость, разрозненность. Сбор информации обо всех новостройках, коттеджных поселках, таунхаусах, офисных центрах, торговых комплексах — невероятно сложно. Во-первых, трудности начинаются с того что активно реализуемых коттеджных поселков около 200, домов-настроек в Москве — еще 400, и еще столько же находится в Подмосковье. И все это предлагают не менее 100 компаний, причем это как риэлторы, так и какие-либо компании (управляющие компании, банки). 

К сожалению, ни одного источника данных в открытом доступе, где бы присутствовали все объекты, нет. Реклама содержит в себе данные только об объектах рекламодателей — а это даже не половина рынка. Если же говорить об общедоступных каталогах, то и здесь не стоит ждать объективности: несмотря на наличие тысячи объектов, большая часть из них оказывается мусором. Или информация оказывается устаревшей, которые «ушли» с рынка уже много лет назад, или присутствуют дубли объекта, который продается различными компаниями, или же присутствуют неполные, ошибочные данные. Нередко содержат в себе неполную информацию и сайты крупных игроков рынка — для того, чтобы точно узнать определенную информацию, все равно придется звонить в управляющую компанию. Таким образом, создается полная неразбериха. 

Еще один недостаток существующей открытой информации — наличие «сладких» предложений, которых никогда не было, но некоторые фирмы продолжают их публиковать с целью привлечения новых клиентов по схеме «Мы только что продали этот вариант, но мы можем подобрать для вас еще лучше!».  

Согласно оценкам наших аналитиков, в платной рекламе недостоверной информации – более половины. На общедоступных сайтах в Интернете процент ошибочности более ужасающ – около 90%. Очевидно, что подобные источники информации нельзя брать для исследований, тем более – прогнозирования. Дополнительная сложность состоит в отсутствии важных данных об объектах в рекламе, анонсах и пресс-релизах. Нередко выставляется «цена от…» которая никоим образом не коррелируется с реальной стоимостью. В результате по всем сегментам рынка анализ из открытых источников провести нельзя – всю базу нужно нарабатывать с нуля. 

В нашей компании налажена технология сбора данных по всем сегментам рынка недвижимости. В некоторых случаях мы получаем сведения от застройщиков и риэлторов, в других от собственных партнеров, в третьих путем интервью с продавцами и собственниками. Достоверной информации способствует и основная специализация нашей компании – в ходе оценочной деятельности мы получаем достаточно информации, чтобы собрать первичные данные по различным сегментам рынка.  

Частичный или полномасштабный анализ состояния и прогноз развития рынка недвижимости проводится на регулярной основе в нашей компании. Вы также можете приобрести уже готовые отчеты – за счет этого вы экономите финансовые средства. Однако нет гарантии того, что отчет будет полностью соответствовать вашим целям и задачам.  

Помимо типовых исследований рынка недвижимости, которые охватывают основные сегменты рынка, мы работаем и над индивидуальными задачами, которые позволяют решить многие стратегические стороны развития бизнеса и помочь в разработке плана развития компании. Это могут быть и анализ структуры предложения, конкурентной среды, уровня цен, исследование спроса и предпочтений потребителей. Специалисты могут помочь решить все вопросы, ответы на которые необходимо получить в целях разработки новой концепции застройки или оптимизации уже реализованных проектов к изменяющимся условиям рынка. Данная работа тесно связана с оценкой рентабельности освоения новых сегментов рынка, вывода новых форматов услуг или недвижимости, определением емкости спроса – в совокупности она требует применения комплексных методик, а также огромного количества данных, накопленных нашей компанией. За годы работы на ниве оценочной деятельности мы накопили достаточный опыт в решении проблем с анализом состояния и прогнозированием развития рынка недвижимости.

Анализ состояния и прогноз развития рынка недвижимости на основе индивидуального проекта, как правило, направлен на решение следующих классов задач: 

• Анализ конкурентов и существующего уровня цен;

•  Оптимизация проектов по недвижимости к новым условиям рынка;

•  Анализ спроса, предпочтений потребителя и емкости рынка;

•  Перспективы и инвестиционная привлекательность сегментов рынка;

• Прогноз развития рынка недвижимости.

В зависимости от типа и уровня задач целесообразным могут быть различные варианты сотрудничества, а анализ может быть как поверхностным и простым, так и сложным и долговременным. В любом случае анализ состояния и прогноз развития рынков недвижимости необходим практически во всех случаях планирования развития деятельности, поскольку предоставляет такие преимущества, как: 

• Вне зависимости от того, на какой стадии осуществления находится инвестиционно-строительный проект, практически всегда можно доработать определенные параметры – изменить объем инфраструктуры, внешний вид, инженерную начинку. Таким же образом дорабатываются и инвестиционные стратегии, позиционирование, рекламно-информационная активность. Если нет определенной уверенности в направлении рынка, и вы не знаете, в какие проекты лучше всего вкладывать деньги – то также целесообразно провести анализ состояния и прогноз развития рынка;

• Стоимость проведения работ по анализу состояния и прогнозу развития рынка гораздо меньше, чем бюджет на строительство. Конечно, исследования не являются гарантированным способом успеха, и это вовсе не панацея для бизнеса – но в большинстве случаев грамотный анализ позволяет сделать объект ликвидным, повысить стоимость, снизить риски. При разумном подходе к исследованиям все вложения окупаются с лихвой.

Анализ состояния и прогноз развития рынка недвижимости позволяет разрешить большинство задач, стоящих перед риэлтерскими и инвестиционными компаниями. Во-первых – это глубокая оценка площадок. Имея под рукой информацию о рынке можно за достаточно короткий промежуток времени сделать заключение об уровне цен на определенный объект в конкретном месте. Во-вторых – это оценка деятельности конкурентов, способная более конкретизировать уровень цен реализуемых объектов. Также с помощью исследования достигается легкость и быстрота получения аналитических справок и маркетинговых заключений. Результаты исследования помогают провести подробный анализ конкурентов, выяснить основные правила деятельности для получения конкурентных преимуществ.  

Анализ состояния и прогноз развития рынка недвижимости востребован широким кругом пользователей: руководителями, собственниками компаний, которые работают на рынке недвижимости и хотят иметь под рукой массу статистической и аналитической информации; аналитиками и маркетологами, деятельность которых на основе готового анализа становится гораздо проще и быстрее. Некоторые компании стараются самостоятельно осуществлять анализ состояния и прогноз развития рынка недвижимости, однако часто совершают достаточно грубые ошибки: например, опираются на статистику только по своим объектам или интересующим их площадкам. Полный обзор рынка способен существенно упростить решение многих задач.

Анализ состояния и прогноз развития рынка недвижимости состоит из 3-х частей: 

• Аналитические данные. Они дают общее представление о сегменте недвижимости. Краткая история развития, средние характеристики, сегментация объектов, цены, а также всевозможные характеристики объектов, взаимосвязи между ними, динамика основных показателей;

• Перечень объектов. Указывается проверенные цены и продавцы, сдающие объекты в аренду, определяются основные конкуренты, их ценовая политика и доля на рынке. Отражаются «паспорта» объектов – полная база объектов с указанием всех доступных характеристик (реальный и потенциальный объем рынка, деловая активность, ставки аренды. Все объекты недвижимости классифицируются по группам:

  • Жилые помещения (квартиры, индивидуальные жилые дома, помещения постоянного проживания в гостиницах, пансионатах, больницах);

  • Коммерческая недвижимость (гостиницы, бизнес-центры, магазины, рестораны, пункты сервиса);

  • Промышленная недвижимость (заводские помещения, офисы-склады, помещения научно-исследовательских организаций, паркинги);

  • Недвижимость социально-культурного назначения (школы, здания административных и правительственных учреждений, церкви и монастыри);

  • Земля и земельные участки.

• Прогноз развития.

Анализ состояния и прогноз развития рынка недвижимости выполняется не только за один раз, но и с определенной периодичностью обновлений (в том числе могут быть внутренние исследования нашей компании, осуществляемые для поддержания актуальности имеющихся данных): 

• Периодические обзоры – анализ и прогноз проводятся раз в три месяца, с характеристикой уровня развития рынка. Выполняется обзор первичного и вторичного рынка жилья, коммерческой недвижимости и различных её сегментов;

• Ежемесячный мониторинг – обработка данных из средств массовой информации. Составляемая база данных содержит информацию о стоимости реализации объектов, цен уже проданных, времени нахождения объектов на рынке, а также другие характеристики, необходимые для осуществления полномасштабного анализа. Исследуются основные индикаторы развития рынка жилой и коммерческой недвижимости.

Рынок динамичен, и проследить за изменениями очень сложно – но только если не заниматься регулярным анализом рыночной ситуации. Как правило, у многих компаний банально не хватает времени на детальный анализ состояния и прогноз развития рынка недвижимости. Наша компания предлагает быть в курсе всех событий и ситуаций, которые происходят на рынке. Специалисты в кратчайшие сроки ознакомят вас с ситуацией на рынке недвижимости в целом, а также в интересующем вас секторе или группе.  

В наше время владеть недвижимостью или инвестировать в нее – недостаточно. Необходимо полное понимание того, как ею управлять. Для этого нужно быть в курсе состояния рынка, когда от одного лишь удачного вложения можно приобрести значительно больше, чем от долгой работы.  

Обращаясь в нашу компанию, вы гарантируете себе и своему бизнесу, что анализ состояния и прогноза развития окажется наиболее эффективным средством планирования и расчета целесообразности инвестирования или строительства.