Оценка недвижимости Оценка машин и оборудования Оценка бизнеса Бизнес планирование Оценка интеллектуальной собственности и НМА Прочее
 




Главная > Услуги > Оценка недвижимости > Оценка для выкупа помещений

Оценка для выкупа помещений

 Оценка для выкупа помещений 

В 2013 году существенно изменились условия приобретения арендованных у города помещений субъектами малого и среднего предпринимательства. По заявлению чиновников изменения имеют своей целью подтолкнуть участников малого и среднего бизнеса к оформлению в собственность арендуемых объектов.  Камнем преткновения для предпринимателей стала оценка для выкупа. Завышенная цена не дает возможности претендентам воспользоваться преференцией. Грамотно оспоренная оценка для выкупа имущества позволяет реализовать предоставленное право на более выгодных условиях. 

Преференция представителям малого и среднего предпринимательства 

Государственные льготы заключаются в предоставлении занимаемого по договору аренды помещения в собственность без проведения торгов.  Приватизация государственного или муниципального имущества посредством выкупа возможна только до 1 июля 2015 года. Зарегистрировать собственность можно на любую площадь. Кроме того, предоставляется возможность рассрочки с минимальной процентной ставкой.

Примечание: выкуп помещений у города с рассрочкой обеспечивается залогом предмета договора.  

Преимущества выкупа 

С 2013 года арендные отношения пролонгируются на торгах. Аукцион определяет рыночные ставки. Закон также сужает круг привилегированных участников арендных правоотношений. Все эти меры направлены на стимулирование оценки помещения для выкупа у ДИГМ.

Право собственности предоставляет широкий круг возможностей.

  1. Распоряжаться объектом в полной мере (продавать, дарить, сдавать в аренду)

  2. Производить перепланировку, изменять назначение и целевое использование

  3. Не зависеть от решения чиновников, не бояться выселения 

Требования к арендатору

Претендент на преференцию – юридическое лицо, зарегистрированное в  реестре. В выписке из ЕГРЮЛ должно быть указано на категорию малого или среднего предпринимательства. Арендатор не должен выступать ответчиком в корпоративных спорах.  

Требования к помещению 

Прежде чем будет произведена оценка помещений для выкупа у ДИГМ, чиновники проведут анализ объекта. Требования к помещению:

  • оно должно быть зарегистрировано в реестре прав

  • должно стоять на кадастровом учете

  • должно быть указано в плане приватизации на текущий год

Ограничения распространяются на выкуп помещений у города Москвы, включенных в культурное наследие. У такого имущества в юстиции зарегистрировано охранное обязательство. Это обстоятельство можно проверить, запросив справку в Росреестре.

Внимание: оценка для выкупа части здания целесообразна, если предмет будущего договора купли-продажи состоит на учете в кадастре. То есть выкупаемое помещение в составе одного здания зарегистрировано отдельно, имеет свой кадастровый номер.  

Требования к договору 

Главное условие: договор аренды - непрерывно действующий на законных основаниях в течение 2-х и более лет. Отправной точкой отсчета служит дата внесения изменений в закон. Арендные отношения должны быть подписаны не позже июня 2011 года.

Если срок аренды истек, но отношения не расторгнуты,  арендные платежи поступают своевременно, аренда считается действующей. Это не исключает возможности приобретения имущества в собственность. Переход права аренды к другому юридическому лицу  прерывает срок. Процессуальное правопреемство не мешает новому юридическому лицу претендовать на льготные условия.

В случае если принято решение о выселении, необходимо официальное уведомления от арендодателя. С этого момента у предпринимателя есть 3 месяца для обращения к чиновникам.

Договор аренды не должен быть предметом судебных разбирательств, касающихся взыскания обязательных платежей. Задолженность исключает льготные условия приобретения. Заключенная без разрешения муниципалов, субаренда является препятствием для реализации преимущественного права. Также как и перепланировка, сделанная без согласования с арендодателем.  

Реальная стоимость выкупаемого помещения. Кто ее определяет? 

Закон указывает на выкуп помещений у города Москвы,  оценка которых проведена в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности». Главное условие оценки – независимость и беспристрастность эксперта. Понятно, что чем больше будет рыночная цена, тем лучше для чиновников. Оценка для выкупа проводится экспертными учреждениями, сотрудничающими с ДГИ. Все как в любой другой сфере. У страховых компаний - свои оценщики, у ДГИ - тоже свои. Фактически претендент на имущество узнает о его стоимости из предварительного договора.  По закону у него будет 30 дней на то, чтобы согласиться с условиями ДГИ или оспорить их.

Примечание: произведенные арендатором, неотделимые улучшения имущества должны повлиять на его стоимость. Затраченная сумма фактически вычитается из реальной цены, определенной экспертом. Сумма НДС исключается из цены объекта.

Когда все этапы пройдены, все требования соблюдены, осталось только согласование, действовать надо грамотно. Если купля-продажа не состоится, государственную преференцию арендатор потеряет.  Как только будет принята претензия или протокол разногласий, срок на подписание договора купли-продажи прервется. 

Как оспорить оценку выкупаемого помещения? 

Оспорить оценку для выкупа у ДГИ (ДИГМ) не так просто. Для этого необходимо изучить закон «Об оценочной деятельности», выбрать квалифицированного эксперта, проанализировать составленный отчет.

Из анализа арбитражной практики видно, что суды назначают дополнительную независимую экспертизу для определения реальной цены объекта.

Чтобы выиграть дело, потребуется знания и опыт. Для предпринимателя выходом станет обращение в юридическую компанию, имеющую практику в подобных спорах.  Наша компания окажет все услуги от обследования имущества и предварительной оценки его стоимости до сопровождения клиента в суде. На наши плечи ляжет и составление претензии, протокола разногласий, и независимая оценка, и правая экспертиза произведенной оценки.

Выигранные споры уменьшают рыночную стоимость объекта на 20-30%, что для ликвидного помещения является существенной суммой. Воспользуйтесь своим правом, следуя букве закона, обратись к профессионалам.

Свяжитесь с нами

 
Адрес: 123557, РФ, г. Москва, ул. Электрический переулок 3/10 строение 3
Телефон: 8 (495) 723-13-35, 8 (495) 589-56-57.
E-mail: abk@active-consult.ru
Адрес: 400007, РФ, г. Волгоград, пр. Ленина д. 94а, 1 этаж. (схема проезда)
Телефон: 8 (8442) 55-13-03, 8 (8442) 55-13-04.
E-mail: panov@active-consult.ru
 
 
Адрес: РФ, г.Севастополь, ул. Костомаровская 1/46, офис 24.
Телефон: +7 (978) 062-45-55
E-mail: nazarov@active-consult.ru
 
 САЙТЫ ГРУППЫ АБК:
http://www.абкоценка.рф
http://www.группаабк.рф

 © Активные Бизнес Консультации 2005-2017.